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Anticiper sa succession est l’une des raisons majeures de s’orienter vers la création d’une SCI, mais ce n’est pas la seule. En effet, en regroupant plusieurs associés, vous augmentez votre capacité financière pour investir dans l’immobilier et trouver des prêts plus aisément. Revue de détails sur pourquoi et comment créer une société civile immobilière.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une SCI est une structure juridique qui est composée au minimum par deux personnes ayant le statut d’associés, et dont l’objectif est de se constituer un patrimoine et de le gérer. Ce patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé détient des parts sociales dont le nombre est proportionnel à son apport au capital.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

La création d’une SCI pouvant répondre à différents projets, il existe cinq formes de sociétés civiles immobilières.

La SCI classique

C’est la société civile immobilière la plus courante. Il s’agit d’une SCI de gestion et de location d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Elle permet de faire fructifier un bien en percevant des revenus qui sont représentés par des loyers.

La SCI familiale

Son objectif social est le même que la SCI classique, mais sa particularité réside dans le fait qu’elle est créée par des personnes qui sont unies par un lien de parenté (jusqu’au 4e degré) ou par alliance. Elle permet de se constituer un patrimoine immobilier familial, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux au moment de la succession. De plus, elle met en place une indivision stable entre les héritiers.

La SCI construction-vente (SCICV ou SCCV)

Cette forme de société civile immobilière est la seule qui permet d’acheter et de revendre des biens immobiliers, c’est-à-dire d’exercer une activité commerciale par nature. Elle est surtout utilisée par les promoteurs.

La SCI d’attribution (SCIA)

La SCIA a pour objectif d’acquérir ou de construire des immeubles « en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance » (article 212-1 du Code de la construction et de l’habitation). En fait, cela revient à attribuer à chaque associé un ou plusieurs lots en fonction de son apport au capital social. Cette forme de SCI est souvent mise en œuvre pour des projets immobiliers de grande envergure.

La SCI de jouissance à temps partagé

Ce type de SCI est une forme de multipropriété qui est parfaitement adaptée à l’achat d’une résidence secondaire. Chaque associé peut ainsi jouir d’une période d’occupation du bien immobilier en fonction de son apport dans le capital social.

Quels sont les principaux avantages d’une SCI ?

Elle facilite la transmission d’un bien immobilier à vos descendants, car vous pouvez leur céder des parts et profiter dès lors d’un abattement sur les droits de succession, qui se monte à 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Une SCI vous permet également de diminuer le coût de vos investissements immobiliers et de mutualiser les charges. De plus, le fait d’avoir des associés est un atout supplémentaire pour obtenir un prêt auprès d’un organisme financier.

Sauf pour les locations meublées, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare les revenus qu’il a perçus. Si la SCI est assujettie au régime d’imposition au réel, les charges liées à l’investissement locatif sont déductibles, ainsi que les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. En cas de déficit foncier, les pertes subies viennent en déduction des revenus personnels de l’associé dans la limite de 10 700 €. En cas d’excédent, ce déficit peut être reporté durant 6 ans sur l’ensemble des revenus ou pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers.

Comment en créer une ?

Statuts et dépôt du capital social

Les statuts d’une SCI peuvent faire l’objet d’un acte notarié (ce qui est obligatoire en cas d’apport d’un immeuble au capital social) ou d’un acte sous seing privé.

Les informations suivantes doivent figurer dans les statuts :

  • objet social ;
  • dénomination sociale ;
  • adresse du siège social qui peut être celle du domicile du gérant ;
  • durée (généralement elle est fixée à 99 ans, mais elle peut être inférieure) ;
  • capital social (aucun minimum n’est requis) ;
  • identité des associés et nombre de parts sociales attribuées à chacun en contrepartie de son apport au capital de la SCI ;
  • règles de fonctionnement de la SCI (pouvoirs du gérant, mode de consultation des associés avec modalités de présence et de majorité aux assemblées, dates de début et de fin de l’exercice social, affectation des bénéfices, conditions pour la cession des parts…).

Une fois les statuts constitutifs rédigés, vous devez déposer le capital social, sachant qu’il n’existe pas de minimum légal. Les apports des associés peuvent être en numéraire ou en nature. Vous pouvez également choisir d’avoir un capital variable, à condition de l’avoir précisé dans les statuts.

Bon à savoir : il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire professionnel pour déposer le capital social d’une SCI. Toutefois, il est toujours préférable de séparer les comptes d’une SCI des comptes personnels des associés.

Démarches administratives

Les démarches administratives que vous devez accomplir sont les suivantes :

  • faire paraître une annonce légale dans un journal spécialisé en mentionnant la dénomination, la forme juridique et l’adresse du siège social de la SCI, ainsi que le nom du gérant et la date de début d’activité ;
  • constituer le dossier d’immatriculation de la SCI (un exemplaire original des statuts daté et signé par le gérant, l’attestation de parution de l’annonce légale, un justificatif d’identité et une déclaration de non-condamnation du gérant, un justificatif d’occupation des locaux, la déclaration des bénéficiaires effectifs, le formulaire M0 pour une SCI dûment rempli).

Une fois que le dossier est complet, vous pouvez le transmettre par courrier ou vous rendre directement au greffe du tribunal de commerce pour immatriculer la SCI, et obtenir un numéro SIREN et un extrait Kbis.

Bon à savoir : vous pouvez réaliser vous-même toutes les démarches nécessaires à la création d’une SCI (sauf en cas d’apport d’un immeuble au capital social) ou confier ces tâches à un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable…).