Les modalités générales d’une donation de son vivant
Selon l’article 894 du Code civil : « La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte ». C’est donc un contrat unilatéral, sans contrepartie et dans une intention libérale, qui ne peut être fait qu’en respectant les règles imposées par la loi en matière de succession.
Ainsi, il n’est pas possible de faire don de la fraction de votre patrimoine qui constitue la réserve héréditaire qui reviendra de droit à certains héritiers, à votre décès.
Lors d’une succession :
- en l’absence d’un conjoint survivant ou d’un enfant, la quotité disponible est de 100 %
- si le défunt laisse un conjoint survivant, mais qu’il n’a pas de descendant, elle représente les trois quarts du patrimoine
- en présence d’un enfant, elle est de la moitié
- avec deux enfants, elle passe à un tiers
- enfin avec trois enfants et plus, la quotité disponible n’est plus que d’un quart du patrimoine
Si la donation dépasse les pourcentages ci-dessus, les héritiers réservataires ont le droit de la remettre en cause, en permettant sa réduction.
Bon à savoir : un héritier réservataire peut s’engager à ne pas contester une donation qui viendrait à réduire la part d’héritage qui lui revient. Selon l’article 929 du Code civil, alinéa 2, la renonciation peut concerner la totalité ou « […] ne viser que la réduction d’une libéralité portant sur un bien déterminé ». L’héritier réservataire doit alors exprimer sa volonté dans un pacte successoral. Pour cela, il doit être majeur et sain d’esprit. Ce document doit être signé devant deux notaires.
Donation simple ou donation-partage
Dans le cas d’une donation simple, la valeur du bien immobilier sera calculée au moment de la succession. Cela peut être une source de conflit, dans le cas où vous faites une donation d’une maison à chacun de vos enfants, si l’une d’elles prend plus de valeur que les autres au fil du temps.
Dans le cas d’une donation-partage, la valeur de chaque bien immobilier est figée au moment de la donation chez le notaire.
Donation de son vivant d’une maison avec réserve d’usufruit
En quoi consiste ce type de donation ?
La pleine propriété d’un bien immobilier permet à son détenteur de l’utiliser, de la louer, mais aussi de la vendre, la donner, voire la détruire. Cette pleine propriété peut être partagée entre nue-propriété et usufruit. Ainsi une donation avec réserve d’usufruit est en fait un démembrement du droit de propriété. Le donataire dispose de la nue-propriété du bien, tandis que le donateur en a l’usufruit. Il peut donc en jouir librement à condition d’en assurer la conservation.
Si vous faites une donation d’une maison avec réserve d’usufruit, vous pourrez continuer à l’habiter si vous le souhaitez ou la mettre en location. Dans ce cas, c’est vous qui percevrez le montant des loyers.
Vous resterez redevable de la taxe foncière et vous devrez prendre en charge les travaux d’entretien. Seules les réparations importantes concernant le gros œuvre seront à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont la conséquence d’un manque d’entretien de votre part.
Le donataire recevra la pleine propriété du bien immobilier au décès du donateur, sans avoir à régler de droits de succession supplémentaires.
Comment est évaluée la valeur de l’usufruit ?
Elle est estimée en pourcentage en prenant en compte l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété :
- moins de 21 ans révolus : 90 %
- moins de 31 ans révolus : 80 %
- moins de 41 ans révolus : 70 %
- moins de 51 ans révolus : 60 %
- moins de 61 ans révolus : 50 %
- moins de 71 ans révolus : 40 %
- moins de 81 ans révolus : 30 %
- moins de 91 ans révolus : 20 %
- plus de 91 ans révolus : 10 %
Ainsi, la donation d’une maison avec réserve d’usufruit, d’une valeur de 200 000 € avec un usufruitier âgé de 75 ans amènera à la répartition suivante :
- usufruit : 30 % soit une valeur fiscale de 60 000 €
- nue-propriété : 70 % soit une valeur fiscale de 140 000 €.
Les avantages fiscaux d’une donation de son vivant avec réserve d’usufruit
Faire une donation de son vivant d’une maison avec réserve d’usufruit est un excellent moyen d’anticiper sa succession et de réduire ainsi les coûts engendrés par la transmission de son patrimoine.
Selon le degré de parenté qui vous lie au donataire, vous pourrez bénéficier d’abattements comme précisés ci-dessous, sur une période de 15 ans, et éventuellement de certaines réductions :
- 100 000 € pour un enfant
- 80 724 € pour un conjoint (marié ou pacsé)
- 31 865 € pour un petit-enfant
- 5 310 € pour un arrière-petit-enfant
- 15 932 € pour un frère ou une sœur
- 7 967 € pour un neveu ou une nièce.
Les personnes souffrant d’un handicap bénéficient d’un abattement spécifique supplémentaire de 159 325 €.
Bon à savoir : le donateur peut décider de prendre à sa charge les droits de donation, sans que ceux-ci soient considérés comme un supplément de donation.