Investir dans l’immobilier locatif

Les avantages et les inconvénients

Ce type d’investissement présente un certain nombre d’avantages, comme :

• l’absence de dépenses pour le meubler selon les exigences légales, donc pas de frais pour l’entretien du mobilier, des moyens de chauffage, de l’électro-ménager… ;
• des périodes de vacances locatives moins fréquentes ;
• des locataires qui restent généralement plus longtemps que dans un logement meublé (sauf si vous choisissez d’investir dans une petite surface). Vous évitez ainsi les frais répétitifs des formalités d’état des lieux, dont une grande partie est à la charge du propriétaire.

Mais elle entraîne aussi quelques inconvénients tels que :

• des frais supplémentaires pour la souscription d’une assurance pour faire face aux risques de non-paiement des loyers et aux éventuelles dégradations ;
• une sélection drastique des locataires, car les compagnies d’assurances qui couvrent ce type de risques sont très exigeantes quant à la situation financière des candidats à la location.

L’imposition des revenus provenant d’un investissement locatif vide

La fiscalité d’un investissement locatif vide est moins intéressante que celle d'un investissement dans un logement meublé. Vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à vos autres revenus. Deux possibilités s’offrent à vous :

• Le régime micro-foncier qui s’applique de plein droit, si le montant annuel des loyers perçus ne dépasse pas la somme de 15 000 €. Vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles, mais l’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire de 30 %. Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour le régime de droit commun des impôts fonciers.
• Avec le régime de droit commun, le revenu net foncier correspond à la différence entre le total des loyers perçus et les charges directement liées à la propriété (dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt…).

La location meublée consiste à mettre à la disposition d’un locataire, de manière continue ou occasionnelle, un logement qui comporte tous les éléments mobiliers qui sont indispensables pour une occupation normale, selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Avant d’investir dans l’immobilier locatif meublé, vous devez sélectionner le type de public que vous visez, car le choix de la localisation du bien va grandement dépendre de ce critère.

Les avantages et les inconvénients de la location meublée

La location meublée présente certains inconvénients :

• des changements de locataire plus nombreux (bail de 1 an au lieu de 3 ans pour un logement vide et de 9 mois pour les étudiants). La fréquence de rotation exige souvent de faire appel à une agence immobilière pour la gestion de votre bien, surtout s’il est situé à distance de votre résidence principale ;
• un investissement plus conséquent puisqu’il faut meubler le logement.

Néanmoins, elle offre de sérieux avantages :

• la possibilité de pratiquer des loyers plus élevés que pour un logement vide, donc une rentabilité supérieure ;
• une fiscalité intéressante, puisque les revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• les avantages du statut LMNP, à condition que les revenus tirés de la location ne dépassent pas un certain montant.

La fiscalité de la location meublée en LMNP

Deux conditions sont posées pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

• les loyers encaissés annuellement par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• la somme des loyers perçus ne doit pas être supérieure à 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal.

Le statut de LMNP vous donne la possibilité d’être soumis au régime fiscal micro-BIC ou au régime réel. Le régime micro-BIC consiste en un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Le régime réel vous permet de déduire les dépenses réelles occasionnées par la détention et la location de votre bien (frais de notaire au moment de l’achat, frais d’agence immobilière pour la gestion du logement…).

Qu’appelle-t-on « résidence-services » ?

La définition est donnée par l’article L631-13 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’un « ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». Le plus souvent, ce sont des résidences destinées :

• aux étudiants ;
• aux personnes âgées (résidence senior pour celles qui ont conservé leur autonomie ou EHPAD pour celles qui l'ont perdu partiellement ou en totalité).

Vous avez également la possibilité d’investir dans des résidences de tourisme ou d’affaires.

Les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une résidence-services

L’investissement immobilier locatif dans une résidence-services vous apporte :

• une gestion simplifiée sans les contraintes de la recherche d’un locataire ;
• l’assurance de loyers perçus régulièrement, sans risque d’impayés ;
• des avantages fiscaux.

C’est l’exploitant professionnel de la résidence-services qui est responsable de l’intégralité de la gestion de l’établissement. L’inconvénient majeur réside dans le fait que vous devez prendre plusieurs précautions avant de réaliser ce type d’investissement. Il est ainsi fortement conseillé :

• de privilégier les résidences-services qui ont une bonne réputation depuis un certain temps ;
• d’éviter les résidences-services mal situées, ce qui explique souvent un prix de vente avantageux ;
• de vous informer sur les loyers pratiqués et le taux d’occupation ;
• de lire attentivement le contrat au niveau des dépenses qui restent à votre charge (généralement, il s’agit de la taxe foncière, des honoraires du syndic et des travaux importants sur la toiture et les façades du bâtiment), les dépenses courantes et les frais de gestion demeurant à la charge de l’exploitant ;
• de vérifier les conditions en cas de cession de votre bien à terme.

La fiscalité dans une résidence-services

Au même titre que pour un investissement locatif en meublé, vous pouvez bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux du statut du LMNP.