Le guide pour faire sa déclaration de revenus fonciers

Les revenus fonciers peuvent tirer leur origine de propriétés bâties (villas individuelles, appartements…) et de propriétés non bâties de toute nature, y compris des carrières, mines et tourbières, étangs, salines et marais salants.

Ils se présentent sous la forme de :

• loyers ou fermages ;
• droits d’affichage, droits d’exploitation de carrières ;
• revenus provenant de parts de sociétés immobilières (s’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, ainsi que d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale) ;
• revenus résultant de fonds de placement immobilier (FPI).

En revanche, vous ne devez pas déclarer de revenus fonciers pour certains revenus, tels que :

• ceux des locations ou sous-locations meublées. Ces derniers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, même s’ils ne sont loués que d’une manière occasionnelle ;
• ceux provenant de sous-location à des tiers d’immeubles nus ; ils sont considérés comme des bénéfices non commerciaux.

C'est le cas également pour :

• les logements (y compris leurs dépendances proches comme un jardin ou un garage) dont vous vous réservez la jouissance en tant qu’usufruitier ou indivisaire, si vous les utilisez à titre de résidence principale ou secondaire ;
• les logements que vous mettez à la disposition d’un tiers, à titre gracieux.

Micro-foncier ou régime réel

Deux régimes d’imposition peuvent être appliqués aux revenus provenant de la location d’un logement nu.

1. Le micro-foncier

Vous pouvez profiter de ce régime fiscal dans la mesure où :

• les revenus (hors charges) que vous tirez de la location de locaux vides, quelle que soit sa durée dans l’année (pas d’appréciation prorata temporis), sont inférieurs à 15 000 € pour le foyer fiscal ;
• le bien ne bénéficie pas d’un régime particulier (Pinel ancien, dispositif Denormandie, loi Malraux et, pour les investissements antérieurs, Besson ancien, Borloo ancien et Cosse).

Si vous remplissez ces deux conditions, il vous suffit d’inscrire vos recettes brutes, donc sans les charges, sur la ligne « Revenus des locations non meublées ». Vous n’avez pas à remplir le formulaire n° 2044 ou 2044-SPE. Vos charges réelles ne sont pas déductibles, mais vous jouissez d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Si le montant de vos revenus fonciers comporte des revenus fonciers de source étrangère vous permettant de disposer d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français, vous devez l’indiquer dans la même rubrique.

Bon à savoir : le régime du micro-foncier ne peut pas s’appliquer si l’un des membres de votre foyer fiscal (ou vous-même) loue un ou plusieurs biens qui profitent d’un régime particulier.

Vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos revenus fonciers vous autorisent le bénéfice du micro-foncier. Pour cela, vous devez simplement déposer le formulaire n° 2044. Vous devez prendre en compte le fait que le choix du régime réel est irrévocable pendant 3 ans, puis il est renouvelé par tacite reconduction tous les ans.

2. Le régime réel

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, vous serez d’office imposé selon le régime réel. Dans ce cas, remplissez le formulaire n° 2044 ou 2044-SPE si vos biens en location relèvent d’un régime particulier.

Vous devrez également indiquer : l’adresse de chacune de vos propriétés (urbaines ou rurales), l’option éventuelle pour une déduction particulière, les coordonnées de votre locataire et la date d’acquisition de votre bien. Si vous changez de locataire en cours d’année, n’oubliez pas de préciser l’identité des locataires successifs.

Dans quel cas doit-on remplir le formulaire n° 2044-SPE ?

Vous devez souscrire une déclaration 2044 spéciale pour :

• les logements neufs ou assimilés si vous avez arrêté votre choix (jusqu’en 2009) sur la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs anciens comme le Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré, Robien ZRR classique ou recentré ou Borloo neuf) ;
• les logements bénéficiant d’une déduction spécifique au titre du dispositif Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
• les immeubles classés monuments historiques ;
• les immeubles détenus en nue-propriété.

Les charges déductibles dans le régime réel

Un certain nombre de charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers :

• les frais de gestion et d’administration du bien ;
• la taxe foncière et les taxes annexes à cet impôt (la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible, car elle est récupérable auprès du locataire) ;
• les dépenses d’entretien ou de réparation ;
• les dépenses d’amélioration, dans la mesure où elles concernent uniquement le logement ;
• les provisions pour charges si votre bien est en copropriété ;
• les charges que vous avez payées pour votre locataire si vous n’avez pas pu les récupérer au 31 décembre de l’année de son départ et si le dépôt de garantie est insuffisant pour les couvrir ;
• l’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire ;
• les primes d’assurance ;
• les intérêts et les frais d’emprunt.

Bon à savoir : vous devez conserver tous les justificatifs liés à ces frais pour être en mesure de les produire si l’administration fiscale venait à contrôler le bien-fondé de leur déduction.

Ces revenus doivent être déclarés sur le formulaire n° 2044-SPE, sur la ligne 213 « Recettes brutes diverses ».

Si vos revenus fonciers proviennent uniquement de parts de sociétés immobilières translucides ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir le formulaire n° 2044. Il vous suffit de les mentionner sur votre déclaration de revenus n° 2042, en indiquant le nom et l’adresse des sociétés sur une feuille annexe. Cependant, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous ne pourrez pas bénéficier du régime micro-foncier, car seuls les contribuables qui détiennent à la fois des parts de sociétés immobilières ou des FPI et des immeubles loués vides peuvent y prétendre, dans la mesure où ils remplissent toutes les conditions.

Dans tous les autres cas, vous devez déclarer vos revenus fonciers en renseignant le formulaire n° 2044.