Location meublée courte durée (type Airbnb) en 2025 : fiscalité et cadre légal

La location meublée de courte durée relève des meublés de tourisme : un logement meublé, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois. Le bail ne dépasse pas 90 jours consécutifs avec un même client. Le classement « meublé de tourisme » est facultatif mais influe sur votre régime fiscal.

Dans les communes ayant instauré l’enregistrement, vous déclarez le meublé en mairie et obtenez un numéro d’enregistrement à afficher dans l’annonce. Cette obligation d’enregistrement sera généralisée au plus tard le 20 mai 2026 via un téléservice national.

Si vous louez votre résidence principale, vous êtes soumis à un plafond annuel : 120 jours par an au niveau national, avec la possibilité, depuis 2025, pour certaines communes de ramener ce plafond à 90 jours. Les plateformes doivent bloquer les annonces au-delà du seuil local applicable.

Bon à savoir : dans les grandes villes, un changement d’usage peut être exigé pour transformer un logement en meublé touristique (souvent avec compensation). Renseignez-vous localement. Ces règles découlent du Code de la construction et de l’habitation.

Vos loyers sont imposés en BIC. Deux régimes principaux existent :

• Micro-BIC = on ne détaille pas les charges : l’administration applique un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste.
• Régime réel = vous déduisez vos vraies charges (intérêts, assurances, travaux, amortissements…). C’est plus précis, souvent plus avantageux si vos charges sont élevées, mais plus comptable.

Les seuils à connaître :

• Meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles, abattement 30 %. Au-delà, régime réel.
• Meublé de tourisme classé & chambres d’hôtes : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement 50 %. Au-delà, régime réel.
• Location meublée “classique” (hors tourisme) : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement 50 %, sinon réel.

En clair, si vos recettes restent sous le seuil et que vos charges sont faibles, le micro-BIC est l’option la plus simple et rapide. Si vous dépassez le seuil ou que vos charges sont élevées, le régime réel est souvent le plus pertinent.

LMNP ou LMP, la règle des 23 000 € :

• Vous restez LMNP si vos loyers meublés annuels ne dépassent pas 23 000 € ou s’ils restent inférieurs à vos autres revenus d’activité.
• Vous passez LMP seulement si vos loyers meublés dépassent 23 000 € et sont supérieurs à vos autres revenus d’activité. Cela change le traitement des déficits et des plus-values.

• Cotisations sociales : si vos recettes de courte durée dépassent 23 000 €, vous devez vous immatriculer et verser des cotisations sociales. En dessous de 23 000 €, vous payez seulement les prélèvements sociaux à 17,2 %. Astuce : regardez vos recettes brutes de l’année pour savoir de quel côté vous êtes.
• La CFE s’applique à la location meublée dès que vous encaissez plus de 5 000 € / an. Il existe des exonérations selon votre situation (ex. usage personnel partiel). Action simple : vérifiez votre cas auprès de votre SIE (service des impôts des entreprises).
• Taxe de séjour : si votre commune l’a mise en place, la taxe de séjour est due par nuitée. Qui collecte ? Soit vous, soit la plateforme (selon la ville et la plateforme). Les tarifs 2025 varient selon la commune et le type d’hébergement. Île-de-France : il existe une majoration de 200 % en plus de la taxe locale.

Un contrat écrit est recommandé, avec prix et état descriptif. En copropriété, vérifiez le règlement ; depuis fin 2024, déclarer son meublé en mairie impose d’informer le syndic, et les nouveaux règlements doivent mentionner l’autorisation ou l’interdiction de la location touristique. Les plateformes doivent désactiver l’annonce au franchissement du plafond annuel local ; à défaut, des amendes civiles sont prévues par le Code du tourisme.

Faites un contrat écrit

Indiquez les dates, le prix, les frais et un descriptif clair du logement (équipements, surface). Joignez un état des lieux : c’est plus sûr pour tout le monde.

En copropriété, vérifiez les règles

Lisez le règlement de copropriété : certaines interdisent ou encadrent la location touristique.

Depuis fin 2024, quand vous déclarez votre meublé en mairie, vous devez prévenir le syndic. Les nouveaux règlements doivent dire clairement si la location touristique est autorisée ou interdite.

Côté plateformes, respectez les plafonds

Les plateformes doivent bloquer l’annonce quand vous atteignez le plafond annuel local (souvent 120 jours, parfois 90 selon la ville). Si ce n’est pas respecté, le Code du tourisme prévoit des amendes civiles.

En bref : contrat écrit, copropriété au clair, plafond respecté. Vous êtes carré.

Posez-vous trois questions simples :

• Combien allez-vous encaisser en 2025 ? Si vous êtes dans un modèle de meublé de tourisme non classé et pensez dépasser 15 000 €, le réel s’impose. Anticipez une tenue comptable.
• Vos charges sont-elles élevées ? Amortissements, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, copropriété… Plus elles sont élevées, plus le régime réel est potentiellement avantageux.
• Où se situe le logement et quelles sont les règles locales applicables ? Paris, métropoles > 200 000 habitants, zones tendues… Le changement d’usage et les plafonds de 90/120 jours peuvent contraindre votre stratégie. Si ces règles limitent votre activité, envisagez la meublée longue durée ou un classement (pour l’abattement de 50 %).

Raccourci pour décider :

• Sous les seuils + peu de charges → micro-BIC (simple).
• Au-dessus des seuils ou charges élevées → réel (optimisant).

La courte durée peut donner des loyers bruts plus élevés, mais en 2025 les règles locales (90/120 jours) et la fiscalité peuvent réduire l’intérêt selon les villes.

Comparez avec la location meublée longue durée : c’est plus stable, et vous pouvez rester au micro-BIC 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes.

Pensez aussi à diversifier avec de l’immobilier indirect (par exemple via des supports collectifs) pour lisser vos revenus et réduire le risque.

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