Réduire le montant de son impôt sur la fortune immobilière

Les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à une activité économique sont concernés par l’IFI. Ils comprennent les terrains nus, les biens en construction, les biens bâtis et leurs dépendances, ainsi que les bâtiments classés monuments historiques.

Les parts détenues dans des SCPI ou dans des unités de compte d’assurance vie ayant trait à l’immobilier sont également retenues dans l’assiette fiscale de l’IFI.

La plupart des dettes qui étaient déductibles dans le cadre de l’impôt sur la fortune ont disparu. Les seules charges prises en compte se limitent aux dépenses suivantes :

• les prêts immobiliers pour le financement de l’acquisition des immeubles ou des titres taxables au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• les prêts pour le financement des travaux (rénovation et entretien) ;
• les prêts pour l’amélioration, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement ;
• la taxe foncière (la taxe d’habitation et les prélèvements sociaux sur le revenu foncier en cas de propriétaire bailleur ne sont pas déductibles).

Faire une donation d’usufruit temporaire à ses enfants

On se trouve alors dans une situation de démembrement de propriété (l’usufruit et la nue-propriété sont séparés). Pour mémoire, l’usufruitier dispose du droit de jouissance et d’usage d’un bien, sans en être le propriétaire. Ainsi il peut utiliser ou louer le bien et en percevoir les revenus. Quant au nu-propriétaire, il conserve le droit de vendre son bien, mais pas sa jouissance.

En donnant un usufruit temporaire à vos enfants, il ne vous reste alors que la nue-propriété. Or, la nue-propriété d’un bien n’entre pas à l’actif de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété selon l’article 885 G du Code général des impôts.

Si vous choisissez cette solution, vous devez veiller à ne pas être taxé d’abus de droit. En effet, l’objectif numéro 1 d’une donation d’un usufruit temporaire à un enfant doit être de l’aider à assumer certaines dépenses. Par exemple, des frais engendrés par son logement sur le lieu qu’il a sélectionné pour poursuivre des études supérieures.

Enfin, dans le cas d’une donation d’un usufruit temporaire, la valeur des droits de mutation à titre gratuit (droit d’enregistrement et taxe de publicité foncière) n’est pas dépendante de l’âge de l’usufruitier. Elle est forfaitaire et fixée à un taux de 23 % appliqué sur la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. De plus, vous profitez de l’abattement de 100 000 € accordé tous les 15 ans pour une donation à un enfant, en une ou plusieurs fois.

Faire une donation d’usufruit temporaire à une œuvre caritative

Il est possible de réduire son impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant toute la durée de donation temporaire d’usufruit à une œuvre caritative. Pendant ce laps de temps, c’est au bénéficiaire qu’il revient de faire la déclaration du ou des biens dont il a reçu l’usufruit, dans le cas où il serait redevable de l’IFI. En effet, certaines fondations reconnues d’utilité publique ne sont pas soumises à l’IFI.

Investir dans une nue-propriété

Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est-à-dire le droit de vendre ou de transmettre ce bien, en laissant sa jouissance à l’usufruitier qui est généralement un bailleur institutionnel. Lorsque l’usufruit expire, le nu-propriétaire ou ses successeurs récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien.

Au-delà du fait que cette solution vous permet de diminuer le montant de votre IFI, elle présente d’autres avantages, puisque vous achetez un bien à moindre coût et que vous ne supportez pas l’ensemble des dépenses occasionnées par sa gestion ou son entretien, celles-ci étant prises en charge par l’usufruitier.

Il est parfois préférable de se séparer de certains biens immobiliers qui ne sont pas particulièrement rentables ou qui nécessitent d’importants travaux, en n’oubliant pas de prendre en compte dans vos calculs les éventuelles plus-values occasionnées. Vous pouvez vous faire aider dans ce type de décision en sollicitant l’avis d’un conseiller fiscal.

Par la suite, vous pourrez investir dans des biens qui sont des actifs exonérés. C’est le cas de ceux qui sont utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dans la mesure où l’activité est exercée par le propriétaire des biens ou son conjoint, partenaire de PACS, concubin ou par des enfants mineurs qui sont sous administration légale.

Sous certaines conditions, d’autres biens professionnels peuvent être exonérés partiellement. Parmi ceux-ci, on peut citer les bois et les forêts, ainsi que les parts de groupements fonciers forestiers, agricoles ou viticoles. Les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants peuvent aussi bénéficier de cette exonération partielle.

Vous pouvez également investir dans des actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC). Ces titres ne sont pas pris en compte pour la détermination de l’assiette de l’impôt, dans la mesure où vous détenez seul ou conjointement avec votre foyer fiscal moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société. Par foyer fiscal, on entend le contribuable, son conjoint s’il est marié ou son partenaire de PACS ainsi que les personnes à charge.