Revenu foncier imposable

Les revenus fonciers sont des recettes tirées de la location d’un bien immobilier non meublé, qu’il soit destiné à l’habitation ou à l’exercice d’une activité professionnelle. Ils font partie des huit revenus catégoriels qui donnent lieu au paiement d’un impôt, chacun étant soumis à des règles particulières. Il existe deux types d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier pour l’imposition de vos revenus fonciers

Les conditions requises pour bénéficier du régime du micro-foncier

Ce régime est appliqué de plein droit sur les revenus provenant de la location de locaux non meublés, si vous remplissez les deux conditions suivantes qui sont cumulatives.

  • Le montant annuel de l’ensemble des revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €, peu importe la durée de la location durant l’année civile. Par revenu foncier brut, l’administration fiscale entend le loyer en principal et les recettes accessoires, sans les charges qui incombent au locataire.
  • Les revenus que vous avez perçus ne peuvent tirer leur origine que de la location de propriétés urbaines ou rurales ordinaires. Sont donc exclus les revenus provenant de la location de logements bénéficiant de déductions spécifiques ou ceux pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement. Les locations dans des immeubles classés monuments historiques, ainsi que dans des biens possédés en nue-propriété sont également exclues.

Le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire vos charges effectives, mais vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés. Il n’est donc pas possible de produire du déficit foncier, même si à la fin de l’année fiscale, vos dépenses s’avèrent être supérieures à vos recettes. Toutefois, il est toujours possible d’opter pour le régime réel, sachant que cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Détenteur de part de sociétés immobilières ou de FPI et loueur d’immeubles nus

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez conserver le bénéfice du régime micro-foncier, sous réserve de remplir deux conditions :

  • le montant annuel de vos revenus fonciers bruts ajouté au revenu brut annuel de votre quote-part provenant de parts de sociétés immobilières ou de FPI ne dépasse pas 15 000 €, hors charges
  • vos revenus fonciers n’émanent pas de propriétés jouissant de déductions spécifiques.

Attention : si vous percevez uniquement des revenus résultant de parts de sociétés immobilières ou de FPI qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui ne sont pas dotés de la transparence fiscale, vous êtes exclu du régime micro-foncier.

Les déclarations dans le cadre du micro-foncier

Si vous remplissez l’ensemble des conditions ci-dessus énumérées, vous ne devez pas remplir la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Il vous suffit d’indiquer le montant des loyers perçus sur la déclaration de revenu n° 2042. La déduction forfaitaire de 30 % sera appliquée par l’administration fiscale d’une manière automatique.

Si vous encaissez des revenus fonciers provenant d’immeubles nus situés à l’étranger, vous devez remplir une déclaration 2047. Selon la convention fiscale applicable, ces revenus seront alors :

  • soit imposables en France et vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou à l’impôt étranger s’ils ont déjà été imposés dans le pays où sont situés vos biens immobiliers
  • soit exonérés en France, mais retenus pour le calcul du taux effectif qui sera appliqué à vos autres revenus.

Le régime réel pour l’imposition de vos revenus fonciers

Ce régime s’applique de plein droit si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ou sur option. Il permet de déduire les dépenses réellement engagées de vos revenus fonciers.

Quelles sont les charges prises en compte par l’administration fiscale ?

  • les frais de gestion de votre bien mis en location, ainsi que les dépenses pour les travaux d’amélioration et ceux de réparation et d’entretien, s’ils ont été réglés au cours de l’année d’imposition
  • les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété
  • les impôts comme la taxe foncière et ceux qui ne sont pas récupérables auprès du locataire
  • les primes d’assurance
  • les intérêts et les frais d’emprunt

Si vous devez verser une indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ou si vous ne parvenez pas à recouvrer les charges locatives au 31 décembre de l’année suivant son départ, vous pourrez également déduire ces sommes.

Attention : les dépenses pour une construction, une reconstruction ou un agrandissement ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers.

Le mécanisme du déficit foncier

Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous vous trouvez en déficit foncier, ce qui vous permet de diminuer le montant de vos impôts. Le déficit foncier est plafonné, mais l’excédent peut être reporté durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et sur 10 ans uniquement sur les revenus fonciers.

Comment déclarer les revenus fonciers dans le cadre du régime réel ?

Vous devez renseigner le formulaire n° 2044 qui sera à joindre à votre déclaration globale de revenus. Les charges déductibles doivent y figurer et vous devez conserver tous les justificatifs.

Si vous ne détenez que des parts de sociétés immobilières translucides ou de FPI non soumis à l’IS, vous n’êtes pas tenu de remplir la déclaration n° 2044. Dans le cas contraire, vous devez le faire.

Si vous louez un bien bénéficiant d’un dispositif de déduction spécifique qui se cumule avec la déduction des frais réels autorisés (Boorlo ancien, Cosse…), vous devez remplir la déclaration 2044 spéciale. Vous devez également la remplir si vous louez des immeubles spéciaux (monument historique ou bien démembré).

Bon à savoir : si votre patrimoine locatif comporte des biens en location qui répondent à la fois aux critères de la déclaration 2044 et à ceux de la 2044 spéciale, vous ne devez remplir que la 2044 spéciale et y faire apparaître l’ensemble des biens loués.

Formalités particulières pour un investissement Pinel

La déclaration de vos revenus doit se faire :

  • en utilisant la déclaration 2044 EB, à ne remplir qu’une seule fois, en indiquant les caractéristiques de votre bien et la durée de l’engagement de location
  • en complétant la déclaration 2044 ou 2044 spéciale pour le bilan foncier, puis en reportant le montant de ce bilan sur la déclaration 2042, dans l’encart « revenus fonciers »
  • enfin, en renseignant l’imprimé 2042 C dans la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ».