Ce régime est appliqué de plein droit sur les revenus provenant de la location de locaux non meublés, si vous remplissez les deux conditions suivantes qui sont cumulatives.
Le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire vos charges effectives, mais vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés. Il n’est donc pas possible de produire du déficit foncier, même si à la fin de l’année fiscale, vos dépenses s’avèrent être supérieures à vos recettes. Toutefois, il est toujours possible d’opter pour le régime réel, sachant que cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
Si vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez conserver le bénéfice du régime micro-foncier, sous réserve de remplir deux conditions :
Attention : si vous percevez uniquement des revenus résultant de parts de sociétés immobilières ou de FPI qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui ne sont pas dotés de la transparence fiscale, vous êtes exclu du régime micro-foncier.
Si vous remplissez l’ensemble des conditions ci-dessus énumérées, vous ne devez pas remplir la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Il vous suffit d’indiquer le montant des loyers perçus sur la déclaration de revenu n° 2042. La déduction forfaitaire de 30 % sera appliquée par l’administration fiscale d’une manière automatique.
Si vous encaissez des revenus fonciers provenant d’immeubles nus situés à l’étranger, vous devez remplir une déclaration 2047. Selon la convention fiscale applicable, ces revenus seront alors :
Ce régime s’applique de plein droit si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ou sur option. Il permet de déduire les dépenses réellement engagées de vos revenus fonciers.
Si vous devez verser une indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ou si vous ne parvenez pas à recouvrer les charges locatives au 31 décembre de l’année suivant son départ, vous pourrez également déduire ces sommes.
Attention : les dépenses pour une construction, une reconstruction ou un agrandissement ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous vous trouvez en déficit foncier, ce qui vous permet de diminuer le montant de vos impôts. Le déficit foncier est plafonné, mais l’excédent peut être reporté durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et sur 10 ans uniquement sur les revenus fonciers.
Vous devez renseigner le formulaire n° 2044 qui sera à joindre à votre déclaration globale de revenus. Les charges déductibles doivent y figurer et vous devez conserver tous les justificatifs.
Si vous ne détenez que des parts de sociétés immobilières translucides ou de FPI non soumis à l’IS, vous n’êtes pas tenu de remplir la déclaration n° 2044. Dans le cas contraire, vous devez le faire.
Si vous louez un bien bénéficiant d’un dispositif de déduction spécifique qui se cumule avec la déduction des frais réels autorisés (Boorlo ancien, Cosse…), vous devez remplir la déclaration 2044 spéciale. Vous devez également la remplir si vous louez des immeubles spéciaux (monument historique ou bien démembré).
Bon à savoir : si votre patrimoine locatif comporte des biens en location qui répondent à la fois aux critères de la déclaration 2044 et à ceux de la 2044 spéciale, vous ne devez remplir que la 2044 spéciale et y faire apparaître l’ensemble des biens loués.
La déclaration de vos revenus doit se faire :