Transmission d’un patrimoine immobilier

Transmettre son patrimoine immobilier de son vivant est une opération intéressante pour diminuer le poids fiscal d’une succession. Cette éventualité doit être envisagée le plus tôt possible pour vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux substantiels.

Quelles sont les conditions requises pour faire une donation ?

Pour faire la donation d’un bien, la première condition est d’en être personnellement propriétaire. Par exemple, ceux dont vous hériterez au décès de vos parents ne peuvent pas faire l’objet d’une donation, car ils sont considérés comme des biens futurs.

Vous devez être majeur ou mineur émancipé et en possession de vos capacités mentales, ce qui suppose un discernement et une volonté suffisamment éclairée.

Enfin, vous devez posséder la capacité juridique de gérer vos biens.

Quels sont les éventuels bénéficiaires d’une donation de son vivant ?

Il est possible de faire une donation à :

• ses enfants et petits-enfants ;
• son conjoint ;
• la personne avec laquelle vous vivez en couple ;
• un autre membre de votre famille ou un individu qui ne fait pas partie de votre famille.

Pour être légalement reconnue, une donation doit être approuvée par le bénéficiaire, car son acceptation est expresse et non tacite.

Le donataire doit régler des frais de mutation sur les biens qu’il reçoit. Il faut noter que la fiscalité d’une donation est peu différente de celle qui s’applique aux successions. Les abattements sont calculés en fonction du lien de parenté qui unit le donateur et le donataire.

Bon à savoir : si vous avez des héritiers réservataires, vous devez respecter la quotité disponible. Dans le cas contraire, vous pouvez faire la donation de l’intégralité de vos biens.

Les donations sont-elles irrévocables ?

Selon l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs, et plus particulièrement à un enfant, est un acte irrévocable, sauf dans les cas suivants :

• La charge imposée est considérée comme inexécutée. Dans ce cas de figure, trois conditions doivent être réunies : la charge doit être la cause déterminante de la donation, son inexécution doit être grave et non imputable au donateur.
• Le donataire commet des actes répréhensibles vis-à-vis du donateur (injures graves, sévices…), voire une atteinte à ses jours.
• Le bénéficiaire refuse tout soutien financier au donateur alors que ce dernier est dans le besoin et sans aucune ressource.

Enfin, le donateur peut demander une révocation pour survenance d’enfant, à condition que cette possibilité ait été mentionnée dans l’acte de donation initial.

En revanche, une donation entre époux peut être révoquée à tout moment, sans justificatif ni obligation d’avertir l’autre partie. En cas de divorce, la donation au dernier vivant est automatiquement révoquée, sauf si elle est inscrite dans le contrat de mariage.

La pleine propriété d’un bien immobilier est composée de la nue-propriété et de l’usufruit. Lorsqu’il y a une donation en pleine propriété, le bénéficiaire a la jouissance du bien, il peut le conserver pour son usage personnel, le louer ou le vendre, et ce dès la signature de l’acte authentique devant un notaire. En cas de démembrement de la propriété, le détenteur de la nue-propriété peut disposer du bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni percevoir les loyers s’il est loué. Pour le bénéficiaire de l’usufruit, c’est l’inverse. Il a la jouissance du bien, mais il n’a pas le droit de le vendre.

Pour limiter le montant des droits de mutation à payer, la donation partielle avec réserve d’usufruit est préférable à la donation en pleine propriété. Le donateur conserve la possibilité d’occuper son bien ou d’en percevoir les revenus et le donataire reçoit la nue-propriété. Au décès du donateur, les bénéficiaires récupèrent la pleine propriété sans avoir à acquitter de droits en complément.

La nue-propriété correspond à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété. La répartition entre la nue-propriété et l’usufruit est établie selon un barème établi par l’administration fiscale. La valeur de la nue-propriété est liée à l’âge de l’usufruitier lors du démembrement. Ainsi, elle peut aller de 90 % pour les donataires très jeunes (moins de 21 ans) à 10 % pour les plus âgés (à compter de 91 ans).

La donation-partage permet de répartir ses biens immobiliers de son vivant à ses héritiers présomptifs et d’éviter de cette manière tout conflit lors de la succession. Elle peut être inégalitaire, mais ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire.

Bon à savoir : lors de l’ouverture de la succession, les biens qui ont fait l’objet d’une donation-partage sont réintégrés à l’héritage global pour déterminer la réserve héréditaire.

La donation transgénérationnelle offre la possibilité de donner des biens à ses petits-enfants, en s’affranchissant de la contrainte de la quotité disponible, sous réserve que leurs parents acceptent que l’imputation de ces dons ait lieu sur leur fraction de réserve.

Les abattements fiscaux sont calculés en tenant compte du lien existant entre le donateur et les différents bénéficiaires.

Enfin, il est également possible de donner des biens à deux bénéficiaires qui vont se succéder dans le temps. Avec la donation graduelle, le premier donataire peut jouir des biens durant toute sa vie, mais il doit les conserver. En revanche, le deuxième donataire est entièrement libre de les vendre ou de les donner. Avec la donation résiduelle, le premier bénéficiaire n’est pas obligé de garder les biens, il peut en vendre une partie et le second ne recevra que ce qu’il en reste.

La SCI (société civile immobilière) permet de protéger ses intérêts patrimoniaux, car il est plus aisé de partager des parts qu’un bien immobilier. Le principe est simple puisqu’il s’agit de créer une SCI et d’y d’apporter son patrimoine immobilier. Par la suite, les enfants à naître pourront entrer dans la SCI par l’intermédiaire de donations de parts sociales. La transmission de son patrimoine immobilier par le biais d’une SCI présente de nombreux avantages :

• Pas de droits de mutation au moment d’une cession de parts.
• Possibilité de les céder en ligne directe, sans frais de donation dans la limite de 100 000 €, tous les 15 ans.
• Pas d’indivision successorale.

Bon à savoir : il est possible de faire porter la donation de parts uniquement sur la nue-propriété, étant entendu que les héritiers deviendront pleinement propriétaires des parts de la SCI au décès du donateur, et cela sans droit de succession. C’est une excellente manière d’optimiser la fiscalité de la transmission de son patrimoine.