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Les plateformes d’investissement immobilier à revenus partagés attirent de plus en plus d’investisseurs en quête de placements faciles d’accès et très rentables. Cet engouement s’explique par le fait que le principe de l’immobilier fractionné repose sur le financement d’une partie d’un bien locatif pour percevoir en retour des loyers au prorata de la somme placée, qui peut être minime. De plus, il est parfois mis en avant la possibilité de recevoir une quote-part de la plus-value générée lors de la revente du bien. Cependant, sous cet aspect très attractif, il faut savoir qu’on trouve un montage financier qui soulève des inquiétudes et des dangers de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Qu’est-ce que l’investissement immobilier fractionné ?

Il s’agit du découpage d’un bien immobilier en de nombreuses petites parts pour permettre à des tiers de co-investir des sommes modiques, généralement à partir de 10 €. Les investisseurs immobiliers deviennent alors les propriétaires d’une partie de la valeur du bien et non d’une partie du bien. Ce placement leur ouvre le droit à la perception de redevances (royalties) générées par le bien, au prorata des montants qu’ils ont engagés initialement.

Bon à savoir : ce droit n’est ni un titre de propriété comme une action ni un titre de créance comme une obligation.

Caractéristiques juridiques et économiques des plateformes de partage de revenus

Les plateformes de revenus partagés doivent respecter la législation qui accompagne ce type d’opérations financières et qui prévoit notamment des règles de bonne conduite à l’égard des investisseurs et des mesures, en termes d’information, destinées à protéger leurs intérêts. Celles qui ne se conforment pas aux réglementations en vigueur exercent alors leur activité de manière irrégulière.

Ainsi, pour l’Autorité des marchés financiers, les plateformes de partage de revenus proposent à leurs clients des valeurs mobilières qui sont représentatives d’un droit de créance tel que visé dans l’article L228-36-A du Code de commerce. Or cette qualification juridique entraîne théoriquement l’obligation pour les plateformes de partage de revenus futurs d’adopter un statut réglementé soumis à un agrément délivré par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Cette position de l’AMF est controversée par la Fédération des plateformes de partage de revenus (F2PR) qui part du principe que « dans le cadre d’une offre contractuelle de financement par partage de revenus authentiques, aucun titre n’est créé au profit du contributeur ».

Si cette différence de point de vue demeure jusqu’à présent et qu’aucune décision officielle n’a encore été prise, l’AMF souligne malgré tout le fait qu’il est important que les plateformes de revenus partagés anticipent les restrictions légales qui seront certainement mises en place dans le futur.

Quels sont les avantages mis en avant par les plateformes dédiées à l’immobilier fractionné ?

La commercialisation de ce type de produit repose sur la promesse d’un retour sur investissement rapide et très lucratif en contrepartie du placement de quelques euros. C’est pourquoi ces levées de fond sur internet attirent le plus souvent un public jeune qui n’a pas encore la capacité financière suffisante pour emprunter et se constituer un patrimoine immobilier.

Quels sont les dangers des plateformes à revenus partagés ?

En premier lieu, les risques qui sont supportés par les investisseurs sont importants, ce qui n’est pas clairement indiqué dans la communication de ces plateformes. Comme tout investissement dans l’immobilier locatif, les revenus sont aléatoires, car ils peuvent être impactés par une vacance locative ou l’insolvabilité des locataires. Ensuite, une moins-value lors de la revente de l’immeuble doit toujours être envisagée.

Or, les investisseurs ne sont pas considérés comme les propriétaires du bien à hauteur des sommes investies. Ils sont en fait uniquement titulaires d’un simple droit commercial qui les autorise à percevoir des revenus. Ils ont en réalité le statut de créanciers d’une entreprise qui a été constituée dans le seul but de faire l’acquisition d’un bien immobilier et dont le capital est généralement peu élevé, ce qui pose un problème en cas de dépôt de bilan. En effet, dans cette hypothèse, ce montage financier ne laisse qu’un maigre espoir aux investisseurs quant à la récupération éventuelle des sommes qu’ils ont engagées.

C’est pourquoi, devant ce « vide juridique », l’Autorité des marchés financiers demeure méfiante. Aussi, elle préconise de rester très vigilant vis-à-vis des plateformes à revenus futurs, en raison des risques supplémentaires liés à ce mode d’investissement.