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Patrimoine immobilier | Construction, fiscalité, transmission

Le patrimoine immobilier fait partie de l’ensemble des biens que l’on achète à plusieurs étapes de sa vie, au même titre que le patrimoine mobilier, financier et professionnel. Il s’agit de biens qui pourront être transmis à ses héritiers. La construction d’un patrimoine immobilier commence souvent par l’acquisition de la résidence principale. Il nécessite un certain temps de réflexion afin de choisir un bien immobilier qui prendra de la valeur dans le temps et dont la revente génèrera une plus-value. Tour d'horizon de la construction, de la fiscalité et de la transmission d'un patrimoine immobilier.

La construction d’un patrimoine immobilier

La résidence principale

À l’origine de la construction d’un patrimoine, on retrouve toujours le réflexe de l’épargne, qu’elle soit prévue pour disposer d’une réserve financière en cas de dépenses imprévues ou pour se constituer l’apport nécessaire pour investir dans l’immobilier.

L’achat de la résidence principale est généralement le premier investissement, sauf pour ceux qui ont hérité d’un logement et qui peuvent rapidement songer à investir dans l’immobilier locatif. En effet, dès que vous remplacez le paiement d’un loyer par une mensualité de remboursement d’un prêt immobilier, vous commencez à vous constituer un capital.

Plus tard, lorsque la famille s’agrandit et que vient le moment de vendre ce premier logement pour en acquérir un plus spacieux, vous réalisez une plus-value qui est non imposable, selon la réglementation en vigueur actuellement.

L’investissement immobilier locatif

C’est le deuxième élément du patrimoine immobilier qui peut s’envisager lorsque votre capacité d’endettement augmente. Vous pouvez investir dans du neuf ou de l’ancien avec des travaux et choisir la location nue, meublée, de courte durée ou saisonnière. C’est l’assurance de vous procurer des revenus complémentaires qui seront les bienvenus au moment de partir en retraite.

Les possibilités d’investissement sont très variées :

  • logement d'habitation
  • immeuble de rapport
  • parkings
  • locaux commerciaux
  • locaux professionnels
  • locaux industriels
  • SCPI d’entreprise ou d’habitation.

Quel que soit le type d’immobilier locatif que vous avez l’intention d’acquérir, n’oubliez pas que vous devez toujours prendre en compte la valeur du bien qui ne doit pas être surestimée, mais se situer dans la fourchette des prix du marché. Vous devez également veiller à la qualité de son emplacement en fonction du type d’investissement.

La fiscalité du patrimoine immobilier

Fiscalité de la location vide

Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers et soumis soit au régime du micro-foncier, soit au régime du bénéfice réel. Dans la mesure où vous ne percevez pas plus de 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier du micro-foncier avec un taux d’abattement de 30 % applicable sur les revenus bruts.

Si vos recettes sont supérieures à 15 000 € ou que vos charges s’avèrent supérieures à l’abattement de 30 %, vous devez opter pour le régime du bénéfice réel. Celui-ci vous permet de déduire certaines dépenses comme des travaux d’amélioration, des frais de gestion, la taxe foncière, des intérêts d’emprunt… Enfin, en cas de déficit, vous pourrez l’imputer sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €.

Fiscalité de la location meublée

Si les revenus annuels de cette activité, encaissés par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal, sont inférieurs à 23 000 € ou qu’ils n’excèdent pas 50 % du montant total des revenus du foyer, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si ce n’est pas le cas, vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Bon à savoir : les biens loués avec le statut LMNP sont pris en considération dans l’assiette de calcul de l’IFI, tandis que ceux loués avec le statut LMP ne le sont pas, car ils sont considérés comme des biens professionnels.

Les loyers perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier dans les deux situations suivantes :

  • pour une location meublée classique, dans la mesure où les revenus de l’activité ne dépassent pas 72 600 € et vous bénéficiez d’un abattement de 50 %
  • pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte, les revenus ne doivent pas excéder 176 200 € et l’abattement est de 71 %

Si vous ne répondez pas aux conditions ci-dessus, vous serez imposé au régime du bénéfice réel et votre revenu net imposable sera calculé après déduction des frais et charges directement liés au bien locatif.

Fiscalité des autres biens locatifs

Si vous louez un parking ou un garage sans aucun service particulier (hors gardiennage), vos revenus seront considérés comme des revenus fonciers. Sinon, ils seront classés dans la catégorie des BIC.

Les revenus provenant de la location de locaux commerciaux ou industriels, s’ils sont équipés avec du matériel et du mobilier, entrent dans la catégorie des BIC. Il en est de même pour la location de locaux servant à l’exercice d’une profession libérale.

Fiscalité des SCPI

Les dividendes des parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec déduction possible en cas de déficit foncier.

La transmission du patrimoine immobilier

Pour limiter au maximum les frais de transmission de votre patrimoine immobilier, vous devez vous préparer le plus tôt possible.

Différentes possibilités s’offrent à vous, comme :

  • la création d’une SCI familiale pour regrouper l’ensemble de vos investissements immobiliers
  • le démembrement de vos propriétés, ce qui vous laisse tous les avantages de l’usufruit
  • les donations

Pour être certain de sélectionner la solution la mieux adaptée pour préserver à la fois vos intérêts et ceux de vos héritiers, il est souvent préférable de se tourner vers des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels ont les compétences, le savoir-faire et l’expérience indispensables pour vous accompagner dans la préparation de la transmission de votre patrimoine immobilier. Ils prendront en compte votre situation matrimoniale et familiale, mais ils sauront aussi vous conseiller dans le choix des meilleurs investissements immobiliers.