La décote sur la résidence principale dans le cadre de l'IFI

Les personnes physiques qui possèdent un patrimoine immobilier qui dépasse la valeur nette de 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition sont redevables de l’IFI. Tous les biens immobiliers entrent dans le calcul du patrimoine d’un contribuable, qu’ils soient détenus en pleine propriété, en usufruit, via un droit d’habitation ou d’usage, en indivision ou par l’intermédiaire d’une société civile.

L’impôt sur la fortune immobilière est calculé en appliquant un barème progressif sur le patrimoine immobilier net imposable qui va de 0,5 % à 1,50 %.

Les biens professionnels sont en principe exonérés et, par dérogation au 2e alinéa de l’article 761 du Code des impôts, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour prendre en compte l’occupation du bien.

Définir ce qu’est une résidence principale pose parfois des difficultés en cette période de grande mobilité.

Toutefois, dès 1993, le ministère du Budget donnait en réponse à la question écrite d’un député, la définition suivante : « D’une manière générale, la résidence principale du contribuable doit s’entendre du logement où il réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Cette définition exclut toute pluralité d’habitations principales. »

Cette interprétation de la résidence principale n’a pas vraiment évolué depuis, ce qui signifie qu’un contribuable assujetti à l’IFI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30 % pour une résidence secondaire.

Certaines conditions doivent être respectées pour en bénéficier. Ainsi :

• Une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI n’est pas éligible à l’abattement de 30 %, mais elle peut bénéficier d’un abattement allant de 10 % à 25 % ;
• Deux époux qui font des déclarations distinctes au titre de l’impôt sur le revenu ne se verront appliquer la décote que sur un seul immeuble.

En revanche, si les époux ont choisi le régime de la séparation des biens, qu’ils ne vivent pas sous le même toit ou s’ils ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et qu’ils ont réellement cessé la cohabitation, la décote pourra s’appliquer sur la résidence principale de chacun. Cette mesure est applicable s’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’impôt sur la fortune immobilière.

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à sa valeur marchande, soit le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier à un instant T. Dans le cadre de l’IFI, la date prise en compte est le 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour estimer cette valeur, on utilise en général la méthode par comparaison qui est la préférée des services fiscaux. Il s’agit de mettre en parallèle votre bien immobilier avec d’autres biens similaires qui ont été vendus récemment et qui présentent des caractéristiques semblables (emplacement, surface habitable, superficie du terrain, équipements…). Il faut également tenir compte de l’état actuel de votre bien et de l’éventuelle nécessité d’entreprendre des travaux à court ou moyen terme ainsi que, le cas échéant, le montant des charges de copropriété. Cette méthode tient ainsi compte des conditions du marché immobilier au moment d’établir votre déclaration pour l’IFI.

Pour effectuer la comparaison, vous avez plusieurs possibilités :

• Recourir aux fichiers qui sont mis à votre disposition au service de demande de valeur foncière (DVF) ;
• Vous rendre sur le site service-public et utiliser le simulateur ;
• Consulter le site officiel de l’immobilier des notaires de France ;
• Prendre l’avis d’un évaluateur immobilier.

Il est également envisageable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Cet expert pourra non seulement estimer la valeur vénale de votre résidence principale, mais aussi établir un bilan complet de votre patrimoine.